Vastgoedbeleggingen

Er zijn verschillende manieren om in vastgoed te beleggen. U kunt als participant deelnemen in een beleggingsfonds dat in vastgoed belegt (vastgoedfonds), obligaties kopen die worden gebruikt voor de financiering van vastgoed (vastgoedobligaties) of zelf een beleggingspand kopen (direct vastgoed).
Ik help u graag met het oplossen van de juridische vragen en problemen die hierbij kunnen spelen.

Vastgoedfondsen

Er zijn verschillende soorten vastgoedfondsen. Zo zijn er fondsen waarvan de aandelen of certificaten zijn genoteerd aan een effectenbeurs of handelsplatform zoals Euronext Amsterdam of NPEX en fondsen zonder een dergelijke notering. Het voordeel van een beursnotering is dat u de aandelen of certificaten dan doorlopend kunt kopen of verkopen. Bij  niet-genoteerde fondsen is dat een stuk lastiger. Ook staan niet-genoteerde vastgoedfondsen vaak niet onder toezicht van de AFM. Als zij een minimum inleg van € 100.000 per belegger vragen dan hebben zij meestal geen AFM-vergunning nodig. Voordeel van beleggen via een fonds is dat aankoop, onderhoud, verhuur en administratie worden verzorgd door de beheerder zodat u hier zelf geen werk aan heeft. Ook is uw inleg dan gespreid over meerdere beleggingspanden. Nadeel is dat de beheerder hiervoor kosten in rekening brengt en vaak ook meedeelt in de eventuele waardestijging van het vastgoed waardoor uw netto rendement daalt. Ook is uw zeggenschap over het beleggingsbeleid dan zeer beperkt. Belangenconflicten of onzorgvuldig beheer kunnen leiden tot verliezen, bijvoorbeeld omdat het fonds panden koopt of verkoopt tegen ongunstige voorwaarden, te veel krediet neemt waardoor het risico op wanbetaling of faillissement toeneemt of de panden in waarde dalen door onvoldoende onderhoud. Bij vastgoedfondsen buiten toezicht kan bovendien sprake zijn van een hoger risico op fraude of misleiding.

Onderwerpen m.b.t. vastgoedfondsen waarover ik u onder meer kan adviseren zijn:

  • Schadeclaims tegen de beheerder bij misleiding of onzorgvuldig fondsbeheer
  • Afdwingen van meer informatie en zeggenschap voor de participanten in het fonds
  • Optreden tegen insider transacties en andere belangenconflicten bij de beheerder
  • Conflicten bij opheffing, liquidatie, fusie of overname van het fonds

Vastgoedobligaties

Vastgoedobligaties zijn overdraagbare leningen die worden gebruikt voor de financiering van vastgoed.
Deze obligaties kunnen worden uitgegeven door een vastgoedfondsen of andere vastgoedeigenaren. Vastgoedobligaties geven recht op periodieke betaling van rente en terugbetaling van de nominale waarde (hoofdsom) van de obligatie maar zij delen meestal niet mee in de waardestijging of huuropbrengsten van het vastgoed. Bij veel obligaties is sprake van een Stichting Obligatiehouders die exclusief bevoegd is om de rechten verbonden aan de obligaties uit te oefenen in de plaats van de obligatiehouders. Die Stichting incasseert dan de rente en aflossingen op de obligaties, betaalt deze door aan de obligatiehouders en is vaak ook bevoegd om namens de obligatiehouders in te stemmen met aanpassing van de obligatievoorwaarden waaronder eventueel uitstel of kwijtschelding van rente en aflossingen of het prijsgeven of verminderen van zekerheden zoals hypotheek- en pandrechten. Dit kan leiden tot conflicten tussen het bestuur van de Stichting en obligatiehouders. Zeker wanneer de Stichting financieel of bestuurlijk afhankelijk is van de vastgoedeigenaar, wat bij kleinere uitgiftes buiten toezicht regelmatig het geval is. Veel vastgoedobligaties vallen tot slot buiten het toezicht van de AFM. Wanneer sprake is van een minimum inleg van € 100.000 per obligatiehouder of voor minder dan € 5 miljoen per jaar aan obligaties wordt uitgegeven, hoeft geen door de AFM goedgekeurd prospectus te worden gepubliceerd. Het risico op fraude of misleiding kan dan groter zijn.

Onderwerpen m.b.t. vastgoedobligaties waarover ik u onder meer kan adviseren zijn:

  • Verzet tegen kwijtschelding, uitstel van betaling of wijzing van obligatievoorwaarden
  • Conflicten tussen obligatiehouders en het bestuur van de Stichting Obligatiehouders
  • Schadeclaims tegen de vastgoedeigenaar bij fraude, misleiding of onbehoorlijk bestuur
  • Uitoefening van rechten bij faillissement van de vastgoedeigenaar

Direct vastgoed

Bij een directe belegging wordt u zelf eigenaar van het vastgoed, eventueel via een persoonlijke BV. U bent dan ook zelf verantwoordelijk voor de aankoop, verkoop, verhuur en het onderhoud van het vastgoed. Deze taken kunt u eventueel uitbesteden aan een makelaar of vastgoedbeheerder. De aankoop van het vastgoed kunt u eventueel (deels) financieren met een zogenoemde ‘verhuurhypotheek’ die door sommige banken en financiers wordt aangeboden. Dit is een speciaal soort hypothecair krediet waarbij het is toegestaan om het vastgoed te verhuren. Bij een gewoon vastgoedkrediet is dit meestal niet toegestaan. Daarnaast dient u ook te zorgen voor een adequate opstalverzekering tegen schade aan het pand. De bank/financier zal die eis normaal gesproken ook stellen. Een voordeel van direct vastgoed is het feit dat u dan zelf de volledige controle heeft over het vastgoed en hierover zelf alle belangrijke beslissingen neemt. De huuropbrengsten en eventuele waardestijging van het vastgoed zijn dan ook volledig voor u. Belangrijke nadelen zijn het extra werk (tenzij u kosten maakt voor uitbesteding daarvan) en het feit dat uw vermogen dan veel minder is gespreid dan wanneer u belegt via een vastgoedfonds. Tot slot kunt u bij een sterke waardedaling van het vastgoed dat met geleend geld is gefinancierd met een schuld blijven zitten, zeker wanneer de bank u zou dwingen tot verkoop. Als u belegt via een vastgoedfonds is er meestal geen restschuldrisico.

Onderwerpen m.b.t. direct vastgoed waarover ik u onder meer kan adviseren zijn:

  • Financiering, bijzonder beheer, opzegging van het krediet of uitwinning van zekerheden
  • Koop/verkoop van vastgoed en conflicten over levering, betaling en ontbindende voorwaarden
  • Verhuur en conflicten over huurbetaling, beëindiging van de huur en onderhoudsklachten
  • Conflict met uw verzekeraar bij schade aan het pand door brand, storm, waterschade etc.